Los fideicomisos inmobiliarios (como las conocidas FIBRAS) tienen un tratamiento fiscal especial bajo los artículos 187 y 188 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) vigente al 11 de julio de 2025 idconline+7idconline+7Wikipedia+7. Son vehículos ideales para emprendedores, dueños de bienes inmuebles o desarrolladores que buscan financiar proyectos vía arrendamiento o ingresos por rentas, con incentivos fiscales y protección para inversionistas.
✅ 1. ¿Quiénes pueden constituirlos y bajo qué reglas?
- Deben instaurarse conforme a leyes mexicanas, con fiduciaria (banco o casa de bolsa) autorizada localmente idconline.
- El objetivo debe ser la construcción o adquisición de inmuebles para arrendamiento, o dar préstamos con aval hipotecario idconline+1Wikipedia+1.
✅ 2. ¿Qué requisitos se deben cumplir?
- Inversión mínima del 70 % del patrimonio en inmuebles, derechos o créditos relacionados, y el resto en valores gubernamentales o deuda institucional.
- Los inmuebles deben mantenerse arrendados por al menos 4 años o se perderá el beneficio fiscal .
- Emitir certificados de participación al público inversionista en México.
- Distribuir anualmente, antes del 15 de marzo, al menos 95 % del resultado fiscal.
- Arrendamientos con rentas variables superiores al 5 % del total requieren un porcentaje fijo sobre ventas.
- Inscripción obligatoria en el Registro de Fideicomisos Inmobiliarios del SAT, y entrega de información del fideicomiso antes del 15 de febrero anual.
✅ 3. Beneficios fiscales bajo el artículo 188 LISR
- El fiduciario calcula resultados fiscales y los reparte entre los certificados sin obligación de pagos provisionales. El ISR se retiene al distribuirse.
- Residentes en México y extranjeros con establecimiento en el país acumulan el ingreso distribuido; el impuesto retenido puede acreditarse en su declaración anual.
- Fondos de pensiones pueden aplicar exención conforme al artículo 153 LISR.
⚠️ 4. Riesgos y consecuencias
- Venta de inmuebles antes del plazo de 4 años provoca pérdida del beneficio fiscal y desencadena ISR sobre ganancias .
- Si no se distribuye al menos el 95 % del resultado fiscal antes del 15 de marzo, la fiduciaria paga ISR sobre la diferencia .
- La ganancia por venta de certificados es ISA‑exenta si se realiza en mercados reconocidos por residentes físicos o extranjeros sin establecimiento permanente.
- Aportar inmuebles al fideicomiso permite diferir el ISR sobre la ganancia hasta la venta de los certificados o de los inmuebles .
🎯 ¿Por qué esto importa para emprendedores y desarrolladores?
- Permite diversificar inversión sin comprometer capital propio, y acceder a financiamiento mediante arrendamiento.
- Ofrece eficiencia fiscal y liquidez para pequeñas y medianas empresas que desean crecer sin endeudarse.
- Incrementa la confianza de inversionistas y mejora acceso a recursos por ser figura regulada y transparente.
🧩 ¿Cómo puede ayudar Ipao Asesores?
En Ipao Asesores ofrecemos apoyo integral para constituir y gestionar fideicomisos inmobiliarios con enfoque preventivo y transparente:
- Contabilidad electrónica y carga ante el SAT para cumplir requisitos formales.
- Cumplimiento fiscal anual (inscripción, retenciones, distribución de resultados).
- Conciliaciones contables para garantizar que las inversiones cumplan con el 70 % en inmuebles.
- Elaboración de estados financieros trimestrales y anuales, con proyección de obligaciones fiscales.
- Asesoría continua para evitar penalizaciones fiscales por incumplimiento de plazos o porcentajes, y optimizar tus ingresos.
Gracias a nuestro enfoque actualizado y estratégico, ayudamos a que tu fideicomiso funcione de forma eficiente, sin sorpresas fiscales ni operativas.