Posible deducir el costo conforme se generan los ingresos
Introducción
Los proyectos de construcción y desarrollos inmobiliarios suelen abarcar varios ejercicios fiscales, durante los cuales se erogan continuamente recursos en materiales, mano de obra y servicios especializados. Si dichos costos se dedujeran únicamente al concluir la obra, se produciría un desfase entre la erogación y su reconocimiento fiscal, generando pérdidas artificiales en los primeros ejercicios, afectando la rentabilidad y el flujo de efectivo, e incluso pudiendo derivar en quiebra técnica.
Además, concentrar la deducción al final del proyecto incrementa el riesgo de ajustes en auditorías, diferencias determinadas por la autoridad y recargos, especialmente cuando la estimación del costo real no coincide con lo deducido.
Para evitar estos efectos, la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) permite deducir el costo conforme se generan los ingresos, alineando la deducción con el avance económico de la obra, mejorando la lectura financiera del proyecto y reduciendo riesgos fiscales y financieros a lo largo de su ejecución.
Marco general
Los artículos 19 y 25 de la LISR indican dos formas en que se deducen los gastos: ya sea como parte del costo de adquisición en la enajenación del inmueble o conforme éstos se devenguen (salvo en el caso de costo de ventas, que se deduce cuando ocurre una venta del bien).
Sin embargo, tratándose de proyectos de construcción y fabricación de bienes de activo fijo de largo proceso, esta regla puede provocar distorsiones. Por ello, el artículo 30 de la LISR establece una opción especial que permite deducir los costos directos e indirectos de las obras en proporción a los ingresos acumulados, ejercicio por ejercicio. RSM MX+3Apta+3Gazhal+3
Este tratamiento aplica para:
- Desarrollos inmobiliarios y fraccionamientos. Apta+1
- Contratos de obra inmueble. Gazhal+1
- Fabricación de bienes de activo fijo de largo proceso. Apta+1
- Servicios turísticos de tiempo compartido. Apta+1
Para ejercer esta opción, el contribuyente debe presentar aviso al Servicio de Administración Tributaria (SAT) dentro de los 15 días siguientes al inicio de la obra o del contrato. Una vez ejercida, la opción no puede modificarse. (Este requisito se incluye en la práctica fiscal sobre desarrollos inmobiliarios). Gazhal+1
Determinación del costo deducible por ejercicio
Para aplicar esta opción del artículo 30, el contribuyente debe estimar:
- El costo total (directo e indirecto) de la obra.
- El ingreso total esperado del proyecto.
Con estos datos, se determina un factor de deducción: Factor=Costo estimado totalIngreso estimado total\text{Factor} = \frac{\text{Costo estimado total}}{\text{Ingreso estimado total}}Factor=Ingreso estimado totalCosto estimado total
La deducción del ejercicio resulta de aplicar dicho factor a los ingresos acumulados en el periodo: Deduccioˊn=Ingreso acumulado del ejercicio×Factor\text{Deducción} = \text{Ingreso acumulado del ejercicio} \times \text{Factor}Deduccioˊn=Ingreso acumulado del ejercicio×Factor
De este modo, la deducción fiscal va sincronizada con la obtención económica del ingreso del proyecto. Esto evita que primero se eroguen costos sin poder deducirlos o que se concentre la deducción al final del proyecto. Gazhal+1
Este tratamiento da lugar a una lectura financiera más real del proyecto, favorece el flujo de efectivo y reduce riesgos de desfase fiscal.
Revisión anual y ajustes al factor
Al cierre de cada ejercicio, el contribuyente debe revisar la estimación del proyecto y recalcular el factor con información actualizada. Si el nuevo factor es menor al utilizado previamente, deben presentarse declaraciones complementarias; y si la diferencia supera el 5 %, se generan recargos. Justia+2Gazhal+2
Este mecanismo impide que se deduzcan costos en exceso y permite que la deducción refleje lo más fiel posible la realidad del proyecto.
Ajuste definitivo al concluir la obra
Una vez que se acumulen la totalidad de los ingresos del proyecto, el contribuyente realiza una comparación final entre el costo real (actualizado) y el costo deducido por estimación.
| Resultado | Efecto fiscal |
|---|---|
| El costo real es mayor al deducido | Se deduce la diferencia en el último ejercicio. |
| El costo real es menor al deducido | La diferencia se acumula como ingreso del contribuyente. |
Este ajuste final garantiza que la deducción se ajuste a lo que efectivamente se incurrió, evitando sub‑ o sobre‑deducciones. Gazhal+1
Tratamiento de anticipos
En el caso de anticipos (cuando el cliente paga por adelantado) el contribuyente puede deducir los anticipos en el ejercicio en que se pagan, siempre que se cuente con el CFDI correspondiente y se obtenga el comprobante total a más tardar al cierre del ejercicio siguiente. Al recibir el bien o servicio, únicamente se deduce la diferencia pendiente. (Este detalle está recogido en la práctica fiscal para contratos de obra inmueble). Gazhal
Beneficios para el contribuyente / emprendedor
Aplicar esta opción del artículo 30 LISR trae diversos beneficios prácticos para desarrolladores, constructores y proyectos de largo plazo:
- Flujo de efectivo más saludable: La deducción se va reconociendo conforme avanza el proyecto e ingresan los recursos, no todo al final.
- Mejor correspondencia entre costo y ingreso: Se evita que los costos sean deducidos demasiado pronto o demasiado tarde respecto al ingreso que generarán.
- Mayor transparencia ante auditorías: La estimación, revisión anual y ajuste final hacen que el tratamiento sea más defendible ante la autoridad.
- Planificación financiera y fiscal integrada: Permite al empresario proyectar mejor su utilidad fiscal, evaluar la viabilidad del proyecto sin sorpresas fiscales.
- Reducción del riesgo de quiebra técnica: En proyectos que duran varios años, alinear los costos fiscales con los ingresos evita que los primeros ejercicios reflejen pérdidas artificiales.
Pasos clave para su implementación
Para que la opción del artículo 30 funcione correctamente, es recomendable seguir estos pasos:
- Estimación inicial adecuada: Al inicio de la obra o contrato, estimar tanto los costos directos e indirectos como los ingresos esperados del proyecto.
- Presentar el aviso de aplicación ante el SAT dentro del plazo requerido (15 días).
- Determinar el factor de deducción y aplicar la deducción al ingreso acumulado cada ejercicio.
- Llevar control contable y fiscal de los costos incurridos, ingresos acumulados, estimaciones ajustadas, CFDIs de anticipos, etc.
- Revisión anual del factor al cierre de cada ejercicio y presentación de complementarias si es necesario.
- Conciliación final al cierre del proyecto: Comparar costo real vs estimado-deducido, y realizar el ajuste final (deducción o acumulación de ingreso).
- Documentación ordenada‑ robusta: Tener soporte documental (contratos, avances de obra, CFDIs, comprobantes de servicios, etc.) por cada obra o inmueble al que se aplica.
¿Cómo puede ayudarles un despacho contable especializado?
Aquí es donde un despacho contable como Ipao Asesores entra con valor agregado:
- Te apoyamos en la estimación inicial del costo y del ingreso esperado, con base contable‑fiscal, asegurando que los supuestos sean lo más realistas posibles.
- Configuramos los registros contables y fiscales necesarios para aplicar la deducción bajo el artículo 30 (control de avances, registro de anticipos, reconocimiento de ingresos, actualización de estimaciones).
- Hacemos el aviso al SAT dentro de plazo y te guiamos en su seguimiento para asegurar que la opción quede correctamente ejercida.
- Elaboramos y revisamos el factor de deducción cada ejercicio, evaluando si hay necesidad de complementarias y controlando los efectos fiscales.
- Al cierre de proyecto, coordinamos la conciliación final costo real vs estimado, determinando el ajuste final, y entregamos reportes interpretables para la toma de decisiones.
- Te ofrecemos asesoría contable continua: contabilidad electrónica, cumplimiento de obligaciones fiscales, conciliaciones periódicas, elaboración de estados financieros, asesoría sobre flujo y rentabilidad del proyecto.
- En resumen: contribuimos a que tu proyecto tenga una gestión fiscal ordenada, preventiva, eficiente y que puedas dedicarte a lo que haces mejor: desarrollar y construir.
Comentarios finales
En síntesis, la opción del artículo 30 de la LISR permite reconocer el costo de la construcción en proporción al ingreso que va generando el proyecto, evitando desequilibrios fiscales y fortaleciendo el flujo de efectivo. Su aplicación práctica requiere tres pasos clave: estimar correctamente el costo total, calcular y actualizar el factor de deducción cada ejercicio, y documentar de manera precisa los costos reales conforme avanza la obra. Con ello, la deducción se integra de forma natural al ciclo económico del proyecto y se asegura una gestión fiscal ordenada, estable y sostenible.
Si eres desarrollador, constructor o empresario que lleva a cabo proyectos con duración de varios años, aplicar esta opción te da mayor control fiscal, financiera y operativamente. Y contar con el apoyo de un despacho contable especializado como Ipao Asesores te brinda la tranquilidad de saber que este aspecto clave está en las manos correctas.